产业园区作为创新资源聚集、科技成果转化和产业升级的重要载体，对我国经济转向高质量发展起到了有效的支撑作用，但由于全球经济动荡、地缘局势紧张以及国内房地产低迷等多重因素的综合影响，我国的产业园区行业目前仍处于深度调整的阵痛期。一方面，供应端的持续放量导致市场趋于饱和，另一方面，需求端动能的不足使得空置率攀升，行业供需矛盾进一步凸显。

行业下行期所带来的挑战，让运营环境愈发严峻，园区企业压力倍增。然而，挑战的背后同样孕育着机遇，面对市场的波动与变化，园区企业如何破局实现穿越周期已成为业界普遍关注的焦点。而中电光谷(00798)以2024年财报向市场阐述了其应对策略及成效。

据中电光谷4月17日发布的2024年年度报告显示，公司报告期内的收入为35.89亿元人民币，净利润为1.06亿元，经营活动现金流持续6年为正。

虽然中电光谷2024年的收入与净利润相较2023年有不同程度的下滑，但其持续盈利以及良好的现金流展现了公司在行业低迷期的发展韧性，而这得益于中电光谷于行业阵痛期寻得突围路径，其将经营承压期转化为转型窗口期，在波谲云诡的市场环境中加构产业生态护城河，实现保障公司可持续发展的同时，为我国的产业园区行业发展贡献“中电光谷”力量。

战略转型成效显著，多维举措持续提升园区运营服务竞争力

在面对行业低迷期时，中电光谷的商业模式具有天然优势，其以园区运营为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎的“一体两翼”的发展战略构建起了轻重资产结合、长短周期互补、产业协同和数字化赋能的韧性发展模式，从而产生了明显的抗周期能力。

2024年行业压力虽显著加剧，但中电光谷仍坚定推进“一体两翼”发展战略，推动公司转型的持续深化，为未来的成长积蓄新动能。而其转型带来的成效于年度报告中已有清晰体现。

首先是业务结构的持续优化。报告期内，中电光谷园区运营服务的收入为22.16亿元，占公司总收入的比例为62%，较2023年同期时的54%上升8个百分点，园区运营服务已成为中电光谷的核心。

其次是现金流的持续稳健。面对当下充满不确定性的环境，企业拥有稳定现金流尤为重要。园区运营服务属于轻资产运营模式，具有稳定性强、能有效降低周期波动风险的特点，该业务收入占比持续提升后，可为中电光谷带来了稳健现金流，这也是中电光谷2024年面对严峻行业挑战仍能坚守盈利底线的关键原因。

而园区运营服务发展为中电光谷业务大头的背后，与公司持续进行商业模式创新，加速数智化转型和大力发展低碳园区从而显著提升了该业务的市场竞争力有直接关系。

在商业模式创新方面，中电光谷近年来于设计与建造服务中持续推动“P+OEPC”的创新综合运营商业模式，该模式可为地方政府及大型企业提供园区招商运营牵头的项目全过程管理服务，赢得了地方政府和企业的广泛好评。

虽然2024年设计与建造服务受到地方政府负债水平管控的影响导致需求有所下降，但中电光谷凭借创新的综合运营商业模式仍与多地政府达成战略合作协议，斩获综合运营服务合同额6.77亿元。

在商业模式创新的同时，中电光谷近年也把理论创新和基础作为转型变革的首要任务，报告期内推出多款著作为行业进步作出了基础性贡献，这也使得报告期内中电光谷以知识服务为特征的园区咨询业务取得新进展，签订合同数超60个，合同金额超1亿人民币，为公司2025年园区综合运营业务的新突破奠定了基础。

作为园区数智化转型的引领者，中电光谷在推动数字化建设目标的同时，加速发力产业云与低碳云，将智能化技术深度融入园区运营，构建数据资产化管理体系，持续夯实公司第三增长曲线的发展路径，构建了产业互联新范式。报告期内产业云软件销售实现质的突破，签约合同金额达到3970万元。且数智化转型的加速亦带动了细分业务展现出了较强的发展韧性。

例如在物业管理服务中，得益于数智化能力的加持对竞争力的提升，2024年中标集团外项目数量明显增长，报告期内新增签约三峡基地杭州及长龙山区域项目、湖北省公安厅、成都华微高端集成电路产业园、武汉轨道交通等多个项目，合计金额高达6120万元。

在物业租赁服务中，得益于中电光谷数智化转型的加速以及园区综合运营服务体系的持续完善，报告期内实现收入1.11亿元，同比增长14.4%。

而低碳园区的打造则让中电光谷成为了全国领先的园区绿色能源系统构建的新标杆。中电光谷依托OVU低碳云，提供践行综合能源“双碳路径”的区域综合能源解决方案，并开始在全国布局“光伏储电充电”一体化系统，推动产业园能源消费革命，这让中电光谷的能源服务在2024年新增签约金额2.77亿元，同比大增40%，分布式光伏业务签约装机量约23.22MW。

夯实园区开发服务护城河，差异化竞争优势凸显

具有“压舱石”作用的园区开发服务报告期内的收入下滑相对明显，这主要是因为宏观经济持续低迷导致市场需求不足，以及公司战略性调整业务重心至园区运营服务所致。不过与其他市场竞争加剧后只能通过降低地价、税收优惠等传统手段来招商的园区企业相比，中电光谷仍在不断构筑园区开发服务的护城河，其差异化竞争优势十分突出。

面对园区开发同质竞争的白热化，中电光谷早已有应对之策，其近年来以打造中国领先的产业资源共享平台为战略目标，以数字化平台园 区通为抓手，搭建起系统化、体系化的跨区域协同工作机制，充分发挥武汉、上 海、深圳三个窗口城市的辐射和带动作用，从空间、市场、资金、人才等方面，深入推进跨区域的产业合作与资源共享，实现了从单一空间开发向全产业链价值赋能的全面突破，对企业的吸引力大幅提升。

同时，“敏捷定制”作为中电光谷园区开发的主要转型方向，已于2024年取得实质性进展，公司报告期内推行了一批示范项目，制定了相应的经营管理制度和技术指南，期内敏捷定制签约面积超过10万平方米，合同额超过4亿元。

“敏捷定制”作为中电光谷服务制造强国战略的重要抓手，正成为产业地产商模式创新的主要路径，可有效助力产业转型升级，其个性化的快速定制解决方案能有效打破同质化竞争的枷锁，且强大的发展潜力已开始逐渐显现。报告期内，中电光谷实现自有产业园区空间销售的公司达到23个城市的31个项目。

丰富的在建面积以及土地储备则是中电光谷加速推进“敏捷定制”的坚强后盾。报告期内，中电光谷开工面积41.4万平方米，竣工面积42.9万平方米，期末在建面积高达67.8万平方米，这有利于确保2025年度产业园销售收入目标的实现。同时，截至2024年12月31日，中电光谷在全国多个城市拥有优质产业园区用地储备491.4万平方米，这为公司的长期可持续发展奠定坚实基础。

而产业投资作为园区招商的重要抓手，是中电光谷转型过程中的有力支撑，报告期内亦实现了稳健发展。中电光谷的产业投资主体零度资本于2024年内组建了3支股权基金和1支不动产基金，通过投资项目带动1.8万平方米的园区空间业务协同，被投企业科隆新材料顺利于北交所上市。同时，中电中金2024年聚焦电子信息技术产业链上下游企业，投资于具备竞争壁垒的技术创新型企业和具有可持续商业模式的创新型企业，2024年被投资企业实现公允价值人民币26.79亿元。

力争2025年经营稳中有进，0.17倍PB具备显著投资价值

行业的低迷期并不可怕，正如商业史反复验证的规律：危机与机遇始终相伴相生。当市场收缩加速行业出清时，正是企业重构竞争壁垒、实现弯道超车的战略窗口期。这一时期的核心逻辑在于，淘汰低效产能释放出的市场空间，往往会被紧抓行业新趋势、具有创新商业模式和精准需求洞察力的企业所占据。

为把握产业低迷期的结构性机会，中电光谷表示，将以因地制宜发展新质生产力和构建现代化产业体系为根本战略目标，通过对长期竞争力的持续塑造力争在2025年推动经营的稳中有进，实现新增合同额、回款额、营业收入的增长。

具体而言，中电光谷2025年的发展将从以下几个维度展开，其一是构建“产业资源共享平台” 新生态。中电光谷将以数字技术重构园区发展范式，构筑面向全国的基于产业资源共享的数字园区系统，并以“产业云”建立行业数字资源池，通过“线上数据共享 + 线下实体园区”双轮驱动的数字化协同招商体系，完善产业组织体系，提升区域产业资源配置效率。

2025年，中电光谷将全面推行敏捷定制建设方式，积极探索众筹式开发和集群设计，完善园区综合运营的总控管理，促进产业园区建设的去地产化。公司将建设一批创新驱动发展示范区、产业转型升级引领区、开放合作先行区，推动产业园区迈向高质量发展的新征程，为区域经济高质量发展提供强有力专业支撑。

2024年中电光谷的低碳园区建设已取得显著进展，2025年公司将乘胜追击，持续巩固公司在低碳园区建设方面的领先优势。公司将全面推广“发电储电充电”一体化区域能源系统，研发园区综合能源管控平台，并主导或参与编制《零碳园区评价标准》等行业规范，力争成为低碳园区标准制定者和行业引领者。同时，中电光谷2025 年将争取完成一批低碳园区样板项目和示范项目的建设，形成可复制推广的绿色转型“光谷方案”。

无论是2024年应对行业低迷期的发展策略亦或是对2025年的多维度部署，均是中电光谷“破局”的战略性谋划，其于短期的经营压力中立足于长期核心竞争力的巩固，在不断取得“立新”成果的同时增强公司“破旧”实力，持续积蓄未来的成长动能，颇有于行业低迷期苦练“内功”的意境。

中电光谷的“破局之道”为整个园区行业的发展提供了宝贵的经验与启示，其已成为园区企业应对行业低迷期的“新范本”，有望持续引领园区企业探索高质量发展的新路径。

而园区产业的低迷或将有望于2025年下半年迎来改善。鉴于当前的国际局势，为保证经济发展的稳健以及十四五的顺利收官，市场预期下半年货币及财政政策有望持续加码，新基建作为拉动经济增长的核心方向也将从中受益。

低碳园区、高端产业园区作为新基建的主要分支，有望成为政策的刺激方向之一，且随着内需消费市场复苏将支撑装备制造、新能源等新兴产业扩张，这也将带动园区招商需求。届时，市场需求不足这个影响中电光谷业绩表现的最大不利因素或将逐渐消除，其业绩亦有望随之改善。

且当前市场对中电光谷以园区数智化转型打造第三增长曲线这一关键性布局的价值并未有清晰认识。凭借中电光谷已有的庞大业态规模，一旦产业云和低碳云的渗透率突破临界点后便有望迎来爆发式成长，届时中电光谷以数智化构建的“第三曲线”也将迎来价值的加速释放，这可以说是中电光谷未来成长的最大预期差。

而从资本市场来看，中电光谷当前已颇具投资价值，其当前PB仅有0.17倍，这意味着公司市值已不足公司净资产的两成，股价已充分反应了行业处于低迷期的不利因素。随着后续我国刺激经济发展的一系列政策的持续公布，园区产业发展有望回暖，竞争壁垒持续提升的中电光谷或有望随之重回增长轨道，届时其股价或有望迎来“戴维斯双击”。