随着全球布局人工智能的史无前例热潮推动了各大企业对于人工智能最核心基础设施——大型数据中心实体的狂热需求，来自澳大利亚的嘉民集团(Goodman Group)股价今年乃澳大利亚股市中少有能够跑赢大盘的地产股，2024年迄今大涨超45%，在澳大利亚房地产同行中脱颖而出。放眼全球，嘉民集团也跑赢几乎所有地产股，即使常年跑赢全球地产股的美国地产巨头莱纳(LEN.US)以及霍顿房屋(DHI.US)，今年涨幅也远远不及嘉民集团。

全球“超大规模云服务与云端AI算力提供商”，比亚马逊(AMZN.US)、微软(MSFT.US)以及Facebook母公司Meta(META.US)，一直在数据中心建设或者扩建领域投入巨额资金，以满足呈现井喷式增长的人工智能训练/推理算力需求。

2023年ChatGPT风靡全球，2024年Sora文生视频大模型重磅问世以及AI领域“卖铲人”英伟达连续多个季度无与伦比的业绩，或意味着人类社会2024年起逐步迈入AI时代。而大型AI数据中心，可谓AI时代最核心的大型基础设施项目，对于ChatGPT等生成式人工智能应用的高效率运作以及更新迭代至关重要。

全球最重要的云服务提供商们同时也是AI科技引领者们，比如亚马逊旗下AWS、谷歌云平台和微软Azure云平台正在北美地区加速投资建设大型数据中心，以满足旗下云计算客户近年来日益激增的云端AI训练/推理算力需求，这也是推动坐拥大型数据中心的澳大利亚地产巨头嘉民集团今年股价大幅上涨的核心逻辑。

澳大利亚的数据中心市场虽然刚刚起步，但今年却吸引了来自美国与欧洲的巨额投资规模。9月，美国另类资产管理巨头黑石集团(Blackstone)以高达240亿澳元(约合149.1亿美元)收购了AirTrunk，而知名开发商NEXTDC也筹集了近46亿澳元的股权和债务资金。

澳大利亚国内的最大规模的商业房地产开发商嘉民集团在其官方网站上表示，其客户包括全球最大规模的数据中心运营商，但该公司并未在回应媒体评论时确认其客户的身份。

然而，其资产负债表的库存规模反映出科技巨头们对这些专业基础设施的需求大幅增加，截至9月底，建数据中心占其128亿澳元(约79.6亿美元)地产开发项目组合的42%，高于去年年底的37%。

人工智能这一强劲催化剂使得其股价今年飙升了45.8%，势必将为嘉民集团带来自2006年以来的最佳股价表现。它也是澳大利亚房地产指数(.AXRE)中表现最好的成分股票，并且嘉民集团股价也大幅跑赢北美最大规模之一的数据中心REIT——Digital Realty(DLR.US)，后者今年迄今在市场的涨幅高达36%。

来自Sandstone Insights的投资策略主管约翰•洛克顿表示，随着数据中心开发项目的曝光度提高，市场更愿意为相关企业支付更高的估值倍数。“全球资金对数据中心的投资势头持续强劲……我们预计这种环境将继续支持嘉民集团股价与估值，并且超大规模数据中心资本支出前景预示着2025财年的数据中心新建或者扩建支出持续增长。”

根据华尔街金融巨头花旗集团的最新预测数据，到2025年，美国四家最大规模科技巨头的数据中心相关资本支出预计将同比增长至少40%，这些庞大的资本支出基本上都与生成式人工智能挂钩，意味着ChatGPT等AI应用的算力需求仍然庞大。

对于嘉民集团的股价大幅上涨趋势能否持续，市场共识存在巨大分歧。部分市场人士强调，随着估值上升，投资者对专注于数据中心的房地产股票的投资兴趣已经开始降温。他们从DigiCo Infrastructure REIT本月的首次公开募股(IPO)中吸取了教训，该公司筹集了20亿澳元，但股票在上市首日意外下跌约9%。

晨星公司专注于房地产投资信托基金(即REITs)的分析师Winky Yingqi Tan表示：“我们认为，以当前价格来看，嘉民集团的证券价格较高。我们从长期投资角度来看，对于从数据中心类资产投资中获得可持续的超额回报持更为谨慎的态度。”

Winky Yingqi Tan还指出了数据中心过时与淘汰可能导致与资本密集型升级相关的风险，以及竞争对手增加更多供应的风险，这些因素可能会随着时间的推移侵蚀嘉民集团的投资回报比率。

来自Sandstone Insights的洛克顿则对嘉民集团的前景仍持乐观看涨态度。他称赞嘉民集团现有的数据中心项目储备，以及能够获取可转换为数据中心的电力供应类型土地，而竞争对手们则表示难以获得此类型土地。